Pour l’octroi d’un prêt immobilier, les banques analysent la capacité financière et le profil de l’emprunteur. Ce dernier doit avoir une situation professionnelle stable avec des revenus suffisants et réguliers.
Son taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus nets comme le recommande le HCSF. Les banques exigent d’autres conditions comme celles d’un apport personnel de 10 % minimum et la souscription d’une garantie. Une assurance emprunteur est elle aussi obligatoire pour l’octroi d’un crédit immobilier, même si légalement le contrat est facultatif. Focus aujourd’hui sur le coût d’une assurance emprunteur.
Pourquoi souscrire une assurance emprunteur ?
Sans assurance emprunteur, rares sont les prêteurs qui octroient un crédit immobilier à moins de disposer d’un nantissement important ou d’une garantie mobilière ou immobilière. L’assurance de prêt immobilier protège la banque et l’emprunteur en cas de défaillances financières après un aléa de la vie. Un crédit immobilier a une durée de remboursement de 20 ans en moyenne. Durant ce laps de temps long, l’emprunteur peut subir les conséquences d’une maladie ou d’un accident. Il peut se retrouver en invalidité, voire décéder. Ne pouvant plus exercer, temporairement ou définitivement, d’activité professionnelle, l’emprunteur n’a plus les revenus suffisants pour honorer son prêt. L’assurance emprunteur prend le relais. L’assureur rembourse tout ou partie des échéances à la banque selon les conditions du contrat. La prise en charge dépend des garanties et des niveaux d’indemnisation souscrits, en l’occurrence de la quotité. Il s’agit de la quote-part de couverture de chaque emprunteur sachant que l’assurance doit couvrir 100 % du crédit. Avec un seul emprunteur, la quotité est donc obligatoirement de 100 %. Si l’emprunteur décède, l’assureur rembourse la totalité du crédit immobilier à la banque.
Combien coûte une assurance emprunteur ?
Le coût d’une assurance de prêt immobilier, c’est 20 à 30 % du coût d’un crédit immobilier. Le montant de la prime varie selon plusieurs critères à commencer par la compagnie d’assurances elle-même, mais aussi le profil de l’emprunteur ou les modalités du crédit. L’assureur doit définir les risques que représentent l’emprunteur et son emprunt pour sa compagnie. Après analyse du dossier de l’emprunteur, l’assureur accorde la souscription d’une assurance avec ou sans majoration ou la refuse. S’il l’accorde, il détermine un taux d’intérêt plus ou moins élevé exprimé en pourcentage. Ce taux s’applique à la mensualité du crédit. Il varie en moyenne de 0,09 à 0,50 %. La cotisation de l’assurance emprunteur est mensuelle, trimestrielle ou annuelle.
1 – Le coût d’une assurance de prêt immobilier lié au profil de l’emprunteur
Le premier critère qui impacte le coût d’une assurance de prêt immobilier est celui du profil de l’emprunteur et du co-emprunteur le cas échéant. Ainsi, les assureurs prennent en compte :
- Le risque de santé à savoir l’âge, les antécédents médicaux, les maladies, les hospitalisations et les comportements comme le tabagisme.
- Le risque professionnel à savoir l’exercice d’un métier dangereux comme gendarme, militaire, pompier ou diplomate.
- Le risque des activités de loisirs à savoir la pratique d’un sport extrême comme le parachutisme, l’alpinisme ou la plongée.
Ainsi, le coût de l’assurance sera bien moindre pour un emprunteur de 25 ans, en bonne santé et non-fumeur que pour un senior de 55 ans, fumeur et policier.
2 – Le coût d’une assurance emprunteur corrélé aux garanties souscrites
Un autre critère influençant le coût d’une assurance emprunteur est celui des garanties souscrites. Obligatoires ou optionnelles, elles sont :
- La garantie décès.
- La garantie perte totale et irréversible d’autonomie ou PTIA.
- Les garanties invalidité partielle et totale, l’IPP et l’IPT.
- La garantie incapacité temporaire partielle de travail ou ITT.
- La garantie perte d’emploi.
Selon le nombre de garanties souscrites, mais aussi la quotité, la franchise et le délai de carence de chacune d’elles, le coût de l’assurance emprunteur sera plus ou moins élevé.
3 – Le coût d’une assurance emprunteur dépendant des modalités du crédit
Enfin, le 3e critère ayant une incidence sur le coût d’une assurance emprunteur est celui des caractéristiques du crédit immobilier. Elles sont notamment la durée et le montant du capital emprunté. Logiquement, avec un crédit à court terme de 10 ans, l’emprunteur bénéficiera d’un taux d’assurance moins élevé qu’avec un crédit d’une durée de remboursement de 20 ans. Il en va de même pour le capital. Plus il est important, plus le taux d’intérêt de l’assurance emprunteur est élevé et inversement.
Comment calculer le coût d’une assurance emprunteur ?
Pour calculer le montant de la cotisation d’une assurance emprunteur, les compagnies ont deux méthodes : soit le calcul sur capital restant dû ou soit le calcul sur capital emprunté. Selon le mode de calcul choisi, le taux d’intérêt peut varier plus ou moins significativement et in fine cela impacte le coût global de l’assurance emprunteur.
Le calcul d’une assurance emprunteur sur la base du capital restant dû
Avec le mode de calcul sur capital restant dû, la cotisation de l’assurance diminue à mesure que l’emprunteur rembourse le capital du crédit immobilier. Chaque mois, l’échéance comprend des intérêts, une part du capital et la cotisation de l’assurance. La part du capital baisse au fur et à mesure du versement des mensualités. Cet amortissement permet de faire baisser la cotisation de l’assurance emprunteur. Elle est cependant plus élevée au départ pour tenir compte de l’âge de l’assuré.
Le calcul d’une assurance emprunteur sur la base du capital emprunté
Quant au mode de calcul sur capital emprunté, il est celui retenu par la plupart des assureurs aujourd’hui. Le montant de la cotisation de l’assurance emprunteur se base sur la somme empruntée. La prime est donc fixe jusqu’à la dernière échéance du crédit immobilier. L’avantage est que l’emprunteur a une vision plus sereine et prévisible de son budget mensuel.
Le coût d’une assurance emprunteur impacte-t-il le coût du crédit immobilier ?
Oui, le coût de l’assurance emprunteur impacte le coût global du crédit immobilier. Au moment de choisir un contrat, l’emprunteur tient compte du taux nominal du crédit immobilier. Selon son profil et sa situation, il négocie un taux plus ou moins attractif. Pour autant, ce n’est pas le taux nominal qu’il doit comparer, mais le TAEG ou taux annuel effectif global. Il comprend :
- Le taux débiteur.
- Les frais de garanties.
- Les frais de dossier.
- Les frais d’assurance.
Ces derniers sont eux-mêmes indiqués par le TAEA ou taux annuel effectif assurance. Or, les banques et les organismes de crédit omettaient de mentionner le coût de l’assurance emprunteur. Depuis la loi Hamon de 2014, les établissements prêteurs ont l’obligation de mentionner le TAEA dans toutes leurs offres de contrats de prêt. Cet indicateur permet de connaître la part que représente l’assurance emprunteur dans le coût total du crédit immobilier. C’est plus facile pour choisir la meilleure offre d’assurance emprunteur. Prenons l’exemple d’un crédit immobilier sur 20 ans avec un capital emprunté de 200 000 €, le coût de l’assurance emprunteur est :
- De 3 600 € avec un taux de 0,09 %.
- De 6 000 € avec un taux de 0,15 %.
- De 9 600 € avec un taux de 0,24 %.
- De 12 800 € avec un taux de 0,32 %.
Comment réduire le coût d’une assurance emprunteur ?
Le coût d’une assurance emprunteur est loin d’être neutre puisqu’il peut représenter jusqu’à un tiers, voire davantage, sur le coût global du crédit immobilier. Il existe quelques solutions pour diminuer son coût à commencer par la mise en concurrence des offres. Grâce à la délégation d’assurance instaurée par la loi Lagarde de 2010, l’emprunteur peut choisir librement un contrat. Il n’est plus obligé de souscrire au contrat de groupe proposé systématiquement avec le crédit immobilier. Il peut opter pour un contrat d’assurance individuel souscrit auprès d’un assureur externe. Comparer les offres d’assurance est donc un excellent moyen de faire des économies. Pour réduire le coût de l’assurance emprunteur, nous conseillons également de ne souscrire qu’aux garanties essentielles. Enfin, une autre solution est de limiter ses facteurs de risque en modifiant des comportements préjudiciables à sa santé. Cela peut être l’arrêt du tabac ou la pratique d’une activité sportive moins dangereuse. Il faut savoir qu’un risque aggravé de santé est quelquefois rédhibitoire pour accorder une assurance emprunteur. Les personnes dans ce cas peuvent solliciter la convention AERAS. Créée en 2006, elle aide à s’assurer et à emprunter avec un risque aggravé de santé. Elle confère également un droit à l’oubli de certaines pathologies dès 5 ans après la fin du protocole thérapeutique.
En conclusion, le coût d’une assurance emprunteur est fonction :
- Du profil de l’emprunteur : âge, état de santé, métier exercé et pratique sportive.
- Des garanties et de la quotité souscrites.
- Des modalités du crédit immobilier : durée et capital emprunté.
Pour réduire le TAEA, il est essentiel de faire jouer la concurrence avec un comparateur en ligne ou en mandatant un courtier spécialisé. Bon à savoir ! La loi autorise à résilier son contrat d’assurance emprunteur à n’importe quel moment sans motif et sans frais et ce même la première année de souscription. Il ne faut pas hésiter à comparer régulièrement les offres pour trouver un contrat plus avantageux. Selon le profil de l’emprunteur, il est possible de faire jusqu’à 30 % d’économies.