Assurance emprunteur : comment faire jouer la concurrence ?

L’évolution de la législation au fil des années permet aujourd’hui aux emprunteurs de pouvoir librement choisir et changer d’assurance emprunteur pour leur prêt immobilier, comme et quand bon leur semble.

Il est alors judicieux de s’affairer à faire jouer la concurrence pour profiter d’un contrat toujours plus compétitif. Voici pourquoi, et comment s’y prendre.

L’assurance emprunteur présentée en quelques mots

L’assurance de prêt immobilier n’est pas une obligation légale. Toutefois, elle est quasi systématiquement imposée par l’organisme prêteur pour débloquer les fonds. Elle reste indispensable à l’emprunteur pour garantir le remboursement de son prêt en cas de l’un des aléas de la vie suivants :

• Le décès, des suites d’une maladie, d’un accident, ou de mort naturelle. Certaines causes de décès sont toutefois exclues de garantie, comme notamment le suicide de l’assuré durant la première année de cotisation, la mise en danger volontaire ayant entraîné le décès, etc.;
• La Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), qui correspond à un niveau d’invalidité évalué à 100 %. Il s’agit alors d’une invalidité physique ou mentale de l’emprunteur, le rendant définitivement incapable d’exercer une quelconque activité rémunérée, et le contraignant à recourir à une assistance pour les actes de la vie courante;
• L’invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP), qui correspondent à un niveau d’invalidité de 60 % et plus pour la première, et de 30 à 60 % pour la seconde. Il s’agit là d’une incapacité à exercer une quelconque activité rémunérée;
• L’incapacité temporaire totale de travail (ITT), qui couvre l’assuré durant une période d’arrêt de travail, lui rendant absolument impossible l’exercice de son activité professionnelle, mais ce de manière temporaire;
• La perte d’emploi, dont l’indemnisation reste définie et extrêmement encadrée, notamment en termes de durée.

Assurance emprunteur : pourquoi vouloir faire jouer la concurrence ?

Jusqu’en 2010, les emprunteurs avaient l’obligation de souscrire leur assurance de prêt auprès de l’organisme prêteur. C’est encore le cas aujourd’hui, les banques prêteuses, en partenariat avec un assureur, proposent ce que l’on nomme un contrat groupé ou collectif. Tout contrat souscrit est donc identique, comme tout contrat de groupe, modelé selon les besoins ou les risques de la majorité des emprunteurs sur des profils globalement lambda.

En 2010 est entrée en vigueur la loi Lagarde, qui a rendu libre l’emprunteur de choisir son assureur de prêt. Le contrat groupé qui était donc une obligation imposée par la banque pour la souscription du crédit, peut depuis être remplacé au profit d’un contrat d’assurance indépendant. On parle alors de délégation d’assurance. L’assurance du prêt est alors déléguée à un assureur externe et indépendant du prêt immobilier, qui pourra être une compagnie d’assurance quelconque (assureur, mutuelle, établissement de prévoyance), un autre organisme financier, ou un courtier en assurance.

Faire jouer la concurrence est donc évidemment devenu monnaie courante, car lors de la contraction du prêt immobilier, l’emprunteur est libre de faire le choix de l’assureur qu’il souhaite. Rappelons que l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30 % du montant du crédit immobilier. C’est donc un réel argument qui favorise la mise en concurrence des offres.

Depuis cette loi Lagarde, trois nouvelles lois ou amendements sont venus s’insérer dans le droit pour préserver les intérêts de l’emprunteur et faciliter le recours à l’emprunt immobilier :

• La loi Hamon de 2014 : Elle est venue compléter la liberté de choisir la délégation d’assurance, par la possibilité de changer d’assurance de prêt à tout moment durant la première année du contrat;
• L’amendement Bourquin de 2016 : Il est venu compléter à nouveau ces premières évolutions facilitatrices et protectrices de l’emprunteur, en lui permettant cette fois de changer d’assurance de prêt chaque année, à date d’anniversaire du contrat, tout en conservant bien-sûr le bénéfice de la loi Hamon, avec un changement à tout moment durant la première année;
• La loi Lemoine effective depuis le 1^er juin 2022 : Elle permet de résilier son contrat d’assurance à tout moment, et ce sans attendre la date d’anniversaire, et sans aucun frais de résiliation. Egalement, les banques prêteuses sont tenues d’informer chaque année les emprunteurs de leur droit de résilier l’assurance de groupe souscrite, ainsi que de la date d’échéance de l’assurance de prêt et de son coût sur 8 ans, pour en faciliter l’analyse comparative.

Attention toutefois à l’équivalence de garantie à respecter. Il s’agira d’intégrer au nouveau contrat les garanties minimum requises par l’organisme prêteur pour assurer l’emprunt immobilier. Le respect de ces garanties conditionne l’existence même du prêt immobilier. Ces garanties sont mentionnées sur la Fiche standardisée d’information (FSI), qui est remise lors de la simulation du prêt bancaire et lors de l’émission de l’offre de prêt. L’emprunteur peut solliciter la banque et demander à recevoir cette FSI à tout moment.

Gare à la fausse déclaration d’assurance pour obtenir un meilleur taux d’assurance de prêt

Le législateur distingue la fausse déclaration selon la bonne ou la mauvaise foi de l’assuré. Si le caractère non intentionnel de fausse déclaration est retenu, l’assuré pourra se voir attribuer une surprime rétroactive correspondant aux sommes complémentaires qu’il aurait dû verser depuis la souscription de son contrat, ou bien une réduction du montant de son indemnité, voire une résiliation de son contrat. L’assureur adressera un courrier en recommandé à l’assuré pour l’avertir des sanctions mises en place.

En revanche, si la fausse déclaration de l’assuré est reconnue intentionnelle, il risque la nullité du contrat d’assurance. Elle entraîne alors l’anéantissement rétroactif total du contrat, ce qui signifie que l’assuré ne sera pas indemnisé pour le sinistre survenu, et devra également rembourser l’intégralité des indemnités déjà perçues auparavant.

Enfin, notons qu’une fausse déclaration est considérée comme une fraude par le Code des assurances. Le faux et usage de faux est pénalement répréhensible, et peut exposer à 375 000 € d’amende et jusqu’à 5 ans d’emprisonnement. En conclusion : mettre les organismes d’assurance en concurrence, oui, mais enjoliver sa situation pour profiter d’un meilleur taux, non. Le risque n’en vaut pas la chandelle.

Sur quels éléments se joue la compétitivité d’un contrat d’assurance emprunteur ?

C’est évidemment une question à laquelle il faut répondre en amont, pour disposer ensuite des meilleurs arguments pour faire jouer la concurrence entre assureurs de prêt immobilier. Les éléments à étudier et comparer sur chaque offre d’assurance sont les suivants :

• Le TAEA : Il s’agit du Taux annuel effectif d’assurance. Le TAEA moyen en 2023 avoisine les 0,45 % pour les moins de 35 ans, et environ 1,15 % pour les plus de 55 ans, pour donner une fourchette globale. Le TAEA appliqué dépendra notamment du montant et de la durée de l’emprunt, des risques présentés par l’assuré, et des garanties imposées par la banque prêteuse;
• Le délai de carence : Sa durée minimale est d’un mois, et sa durée maximale est d’un an. Selon les contrats, il sera fixé pour une durée plus ou moins importante dans cette tranche légale, ce qui pourra faire évoluer le taux appliqué, et l’intérêt d’une offre;
• Les plafonds de remboursement : Ils sont appliqués à chaque garantie. Idéalement, mieux vaut qu’ils soient suffisamment élevés. En effet, si l’assuré se trouve dans l’une des situations précitées, il sera dommage de ne pas pouvoir profiter d’une indemnisation parce que les plafonds sont atteints;
• Le délai de franchise : Ici, la garantie est acquise, le délai de carence est dépassé. Pourtant, en cas de sinistre, un délai débute à la déclaration, durant lequel l’indemnisation n’a pas lieu. Par exemple, dans le cas de la perte d’emploi, un délai de franchise de 2 mois peut être appliqué;
• L’âge limite de couverture : Certaines garanties ne seront plus couvertes à partir d’un certain âge. Par exemple, la Perte totale et irréversible d’autonomie après 65 ans ne sera plus couverte;
• Les exclusions de garantie : Elles peuvent être générales, comme par exemple les conséquences de faits de guerre, la provocation intentionnelle du risque pour percevoir les indemnités d’assurance, le suicide au cours de la première année d’assurance, ou bien un risque délibérément caché à l’assurance lors de la souscription du contrat ; ou bien particulières, comme c’est le cas des sinistres consécutifs à un séjour à l’étranger, d’un âge dépassé pour certaines garanties, d’un état de santé fragile de l’assuré, de professions ou d’activités de loisirs à risques;
• Le taux d’invalidité et d’incapacité : La PTIA est évidemment considérée à 100 % d’invalidité. L’invalidité permanente totale est considérée à plus de 66 % d’invalidité, et entre 33 et 66 % pour l’invalidité permanente partielle. Aussi, les pourcentages appliqués parmi ces fourchettes impacteront les conditions d’indemnisation;
• Les surprimes éventuelles : Selon le profil de l’assuré, et si l’assureur estime que le risque pris de non honorabilité des échéances est plus élevé que la moyenne, il pourra appliquer une surprime pour accepter d’assurer le prêt. Si les surprimes sont classiques selon les risques, elles seront du seul ressort de l’assureur. C’est donc un élément à jauger lorsque l’emprunteur présente un profil plus atypique si l’on puit le dire ainsi;
• Le type de mensualités : Deux options sont envisageables. Ou bien le contrat fixe le montant des cotisations d’assurance sur le capital initial, au quel cas leur montant est fixe, avec un contrat souvent plus coûteux, mais plus favorable à l’emprunteur en cas de remboursement anticipé du prêt. Ou bien le contrat fixe le montant des cotisations d’assurance sur le solde à rembourser, au quel cas leur montant est variable sur la durée du prêt, plus élevé en début de prêt, puis en décroissance au fil du temps. Le coût global sera généralement plus intéressant, mais le calcul moins favorable dans le cas d’un remboursement anticipé puisque la totalité du coût de l’assurance aura été payée.

Quoi qu’il en soit, il faudra rechercher le meilleur rapport qualité/prix, et non pas uniquement financier. L’assurance de prêt protège l’emprunteur durant les 25 années de remboursement de son crédit, en cas d’aléa de la vie, qui est, par définition, absolument imprévisible. Aussi, se vanter d’une assurance la moins chère qu’il soit n’est pas très judicieux. Il convient d’opter pour l’assurance correspondant à son besoin réel, dans une idée de prévoyance, de confort, de sérénité.

Attention à comparer le comparable

Drôle d’intitulé, n’est-ce pas ? Expliquons-nous. Vouloir faire jouer la concurrence est bien légitime et même fortement recommandé tant il y a de potentielle marge de manœuvre d’un assureur à l’autre. Pour autant, il est important d’avoir bien conscience de la qualité de son dossier de demande de financement. En effet, les offres d’assurance dépendront largement du profil de l’emprunteur d’abord : sa situation professionnelle, sa situation personnelle, et sa situation financière. L’assureur garantit le remboursement du prêt immobilier dans le cas où l’assuré rencontrerait des aléas l’empêchant d’honorer les échéances fixées. C’est un engagement non négligeable. L’assureur prendra donc toutes les précautions possibles pour éviter d’avoir à rembourser le prêt à la place de l’emprunteur, par des exclusions de garantie selon le profil de l’emprunteur et le risque pris, par des conditions de garantie plus ou moins avantageuses, etc.

Si, au cours du remboursement de crédit immobilier, l’emprunteur souhaite faire jouer la concurrence entre assureurs pour dénicher un contrat d’assurance moins onéreux, il devra donc veiller à tenir compte de sa situation. Si celle-ci a évolué, la comparaison sera biaisée. Il sera alors judicieux de commencer par solliciter son assureur actuel, pour envisager la renégociation du contrat.

Un mot du droit à l’oubli

La loi Lemoine, mise en place le 1^er juin 2022, a révisé le délai de ce que l’on nomme « le droit à l’oubli ». Il s’agit de l’absence d’obligation de déclarer à son assureur une pathologie. Jusqu’alors, il s’appliquait après 10 années à compter de la fin du protocole thérapeutique, sauf pour le cancer diagnostiqué avant 21 ans où il était réduit à 5 ans. Désormais, le droit à l’oubli est fixé à 5 ans pour tous les cancers et l’hépatite C. Les distinctions d’âge sont donc proscrites.

Si l’emprunteur était malade lors de la souscription de son crédit immobilier et de son assurance de prêt, il se sera vu appliquer un taux d’assurance élevé, comme une forme de surprime. Pourtant, être malade n’est pas un choix, et souffrir d’une pathologie, quelle qu’elle soit, entraîne suffisamment de conséquences lourdes sur le quotidien et la vie en général du malade, sans qu’il ne soit également freiné dans ses démarches d’évolution de vie. Grâce à l’évolution du droit à l’oubli, l’emprunteur peut renégocier habilement son assurance de prêt, et profiter de bien meilleures conditions auprès d’un nouvel assureur.

Comment faire jouer la concurrence entre les assureurs de prêt immobilier ?

Dans certains cas, l’assurance de prêt peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit. C’est donc un budget à intégrer pleinement à l’enveloppe mensuelle dédiée à l’habitation, avec les mensualités du ou des crédits contractés. Pour faire le meilleur choix, selon ses finances, mais aussi selon les garanties proposées, pas toujours évidentes à analyser, il peut être judicieux de s’aider des services de professionnels.

Faire appel à un courtier en assurance

Le courtier en assurance est LE professionnel du secteur. Après avoir parfaitement analysé tous les critères qui forment votre situation personnelle et financière, il saura dénicher pour vous le meilleur contrat d’assurance, au taux le plus adapté, après avoir sollicité son portefeuille d’assureurs. Ce travail d’orfèvre ne sera jamais mieux réalisé que par un courtier, et ce tout simplement parce que son seul parti pris sera le vôtre !

Utiliser les comparateurs en ligne

S’ils ne font pas baisser le taux d’assurance, ils établissent toutefois un comparatif des offres des assureurs parmi les plus compétitives, mettant en valeur les points saillants des contrats selon les critères renseignés. Ils ne négocient pas d’offres, mais permettent de connaître le taux moyen du moment et les conditions appliquées selon les assureurs, pour aider à faire un pré-choix des organismes auprès desquels envoyer son dossier de financement.

Comment résilier son assurance emprunteur ?

S’il s’agit de mettre en concurrence les assurances emprunteur en cours de remboursement de prêt immobilier, et qu’un contrat s’avère en effet être bien plus intéressant que celui actuellement souscrit, il va alors être nécessaire de procéder à la résiliation de l’assurance emprunteur. La procédure sera différente selon le type de contrat à résilier.

• Si un contrat de groupe a été souscrit avec l’assurance proposée par la banque : Dans ce cas, il faudra envoyer un courrier de demande de résiliation à la banque prêteuse en y joignant le nouveau contrat choisi, qui sera de fait une délégation d’assurance. Le nouveau contrat devra reprendre précisément les mêmes garanties exigées par la banque prêteuse, on parle alors « d’équivalence de garanties »;
• Si le contrat a été souscrit par la délégation d’assurance : Dans ce cas, il faudra envoyer deux courriers distincts. En premier lieu, un courrier de demande d’accord accompagné du nouveau contrat sera à envoyer à la banque qui devra valider l’équivalence de garanties de celui-ci. Une fois l’accord de la banque reçu, un second courrier sera à envoyer à l’assureur actuel, simplement pour procéder à la résiliation.

La banque prêteuse dispose de 10 jours ouvrés après réception de la demande de l’assuré pour modifier le contrat de prêt par avenant. Enfin, précisons bien que la résiliation n’est possible qu’au profit d’un autre assureur, ou bien dans le cas d’un remboursement anticipé du solde de l’emprunt, auquel cas l’assurance n’est plus nécessaire. Toutefois, si l’assurance de prêt immobilier n’est pas légalement obligatoire, elle est imposée par les organismes prêteurs, qui en font même une condition synéquanone à l’obtention du contrat de prêt. La continuité d’assurance doit être garantie sans interruption. Résilier n’est donc pas permis sur le motif de préférer ne plus assurer son prêt, dans le cas d’une situation financière devenue bien plus confortable par exemple.